TEGID TEHINGU JA NÜÜD SEISAD SILMITSI PUUDUSTEGA?

Enamlevinud küsimused nii ostja kui müüja vaatest saavad vastuse ka meie viimati ilmunud podcastis

Uut kaasust keskmiselt sellel teemal tuleb meile igakuiselt töösse.

Eksperti büroos, kes sellele valdkonnale on spetsialiseerunud ja Sinu juhtumiga koheselt tegeleda saavad.

0 +

Klienti said juba oma probleemidele meie juures lahenduse.

Kirjutasid ise müüjale probleemist ja ta saatis Sind pikalt? Või paistab hoopis olevat pahatahtlik ostja, kes põhjendamatute puuduste kõrvaldamist nõuab? Mõtled, kas maksta ise kümned tuhanded asja parandamiseks, sest pole kindel, kuidas kohus otsustab? Ei oska või ei teagi kust alustada? Oled asjast väsinud ning soovid kiiret ja efektiivset lahendust?

Usalda meile enda juhtum ja aitame taastada Sinu hingerahu.

Advokaadibüroo EMERALDLEGAL meeskond on just sellele valdkonnale spetsialiseerunud, juhtinud edukalt pooltevahelisi läbirääkimisi, saavutades võidukaid lahendusi nii kinnisvara ostjatele kui ka müüjatele.

MIS ON NÄHTAVAD PUUDUSED?

Kõik, mida näed oma silmaga. Näiteks praod, vajumised ja kalded on tavaliselt näha. NB! Kõik see, mis saab lepingusse kirja, on ka silmaga nähtav

MIS ON VARJATUD PUUDUSED?

Kõik, mis jääb silmale varjatuks. Näiteks seintes olevad elektrijuhtmed, torud, kandekonstruktsioonid, müra- ja aurutõkked, hüdroisolatsioon jne. Keegi ei eelda Sinult, et lõhuksid asja ülevaatamisel seina augu ja uuriksid iga juhtme üle.

Koostööpartner kinnisvara seisukorra hindamiseks:

VÕIMALIK LAHENDUSKÄIK

KORDUMA KIPPUVAD KÜSIMUSED

OSTJALE

Kui kaua ma saan müüjalt kahju sisse nõuda?

Üldjuhul kolm aastat asja (nt korteri, auto vms) üleandmisest ostjale. Uusarenduste puhul 5 aastat. Näiteks kui said korteri võtmed kätte 01.01.2024 ning oled avastanud puuduse, saad nõudeid müüja vastu esitada kuni 01.01.2027. Oluline on aga meeles pidada, et puudusest tuleb müüjale teatada kohe. NB! Erand kehtib uute ehitiste puhul, mil ostja nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest.

Ostsin korteri, hiljem avastasin varjatud puuduse(d). Kuidas pean nüüd edasi tegutsema?

Esimese asjana jäädvusta piltidena leitud puudused ja teavita esimesel võimalusel müüjat ning anna talle võimalus asjaga tutvuma tulla, et lahendus leida. Kui müüjaga lahendust ei leia, siis pöördu meie ekspert Kristjani poole, kes saab Sulle täpsema analüüsi ja tegevuskava koostada ning aitab Sul vajadusel müüjaga kogu suhtluse kuni võimaliku kohtuprotsessini välja korraldada.

Kes peab tõendama puuduse(d)?

Ostja.

Millised on enimlevinumad varjatud puudused?

Silmale mittenähtavast veelekkest/liigniiskusest tekkinud hallitus või hallituse ilmingud, soojustuse puudulikkus, mittetoimivad kütte-, ventilatsioonisüsteemid ja muud lepingust lähtuvad omadused, milles on kokku lepitud, aga reaalsuses on puudu.

Mida peaksin teadma enne, kui lähen müüdavat vara vaatama/sellega tutvuma?

Võiksid enda jaoks kirja panna küsimused, mille vastused annavad sulle kindlustunde, et kõik on korras. Samuti soovitame vara vaatama minnes kõik tehnika läbi proovida, et veenduda nende toimimises. Uurida hoolduste kohta. Küsida täiendavat infot vahetatud elektrijuhtmete, torustike jne kohta ning üldised renoveerimist puudutavad küsimused. Kui Sulle jääb koha peal silma mõni detail/puudus, siis selle kohta on väga passlik kohe täpsemalt uurida.

Millisel juhul on võimalik ost tagasipöörata?

Kui puudus on tõsise loomuga ja/või selle parandus/asendus kulukas, siis ostust taganemine on õigustatud. Samuti kui müüja keeldub asja parandamisest.

Kas lärmakad naabrid on varjatud puudus?

Põhimõtteliselt küll, kui müüja kommunikeeris vastupidist või teadis, aga jättis sellest teavitamata.

MÜÜJALE

Kuidas saan enda vara müüma hakates tunda ennast kindlalt, et hiljem ei tekiks vaidlusi?

Enamus tehinguid läheb siiski edukalt ja ei ilmne hilisemaid vaidlusi. Tuleb olla aus ja välja tuua kõik asjaolud, millest ostja peaks teadma. Soovitame need üles kirjutada ja koos potentsiaalse ostjaga läbi käia. Kirja pandud teemad saad lisada müügilepingu osaks.

Kas peaksin üldse enda kinnisvara müügikuulutusele panema sõnastuse „heas korras“?

Kui vara on päriselt heas korras, kõik omadused viitavad sellele, siis see on väga õige kirjeldus. Kehtib reegel – ole alati aus. Kindlustunde saamiseks võid enne müüki vajadusel ehitusauditi tellida. See on tasuline teenus, aga olenevalt olukorrast võib see investeering kasu tuua.

Soovin vanemas majas korterit müüa, ise pole remonti seal teinud ja ei tea täpselt, mis seisus korter on. Mida saan teha?

Sellises olukorras soovitame kindlasti ehitusaudit tellida. Ekspert leiab maja ja korterit ülevaadates nähtavad probleemkohad üles ning saab ka kogemustest lähtuvalt teatud varjatud puudusi prognoosida.

Kui olen saanud kirja ostjalt, milles välja toodud varjatud puudused, siis mida pean järgnevalt tegema?

Esmalt tutvu sisuga ja püüa aru saada, kas tegemist on põhjendatud puudustega või mitte. Soovitame alati ostjaga kokkulepe saavutada. Selleks kohtuge müüdud korteris/majas, vaadake koos väljatoodud puudused üle, tee ka ise puudustest pildid. Kui näed, et tõesti pead Sina kui müüja vastutuse võtma, siis võtke puuduse kõrvaldamiseks hinnapakkumised ja kui nendest leiate sobiva, saab selle kulu müüja tasuda ja asi lahendatud. Kui aga tekib tunne, et tegemist ei pruugi olla varjatud puudusega, siis võta ühendust Kristjaniga, kes saab sisu analüüsida, hinnata asjaolud, perspektiivi ning pakkuda edasise tegevuskava.

Kui kokkulepet ei saavuta ja asi läheb kohtusse, siis kui palju see võib mulle maksma minna?

Täpset kulu on võimatu ennustada. Vaidluse maht oleneb suuresti vastaspoolest, samuti kohtu soovidest. Keskmine kohtuasi maksab umbes 4000 – 8000 eurot (vähemalt aasta peale jaotatuna), kui on vaja teha ekspertiise, siis enam. Kui asi jõuab kiirelt kompromissini, siis on kulu väiksem.

"Puuduse korral on ostjal õigus nõuda puuduse kõrvaldamist, kahju hüvitamist, ostuhinna alandamist või lepingust taganemist."

EKSPERDID

Margus Sorga

Vandeadvokaat

Kristjan Kers

Advokaat

Märt Mürk

Advokaat

Kontakt

Tallinn

Pärnu

Õigust mõistab ainult kohus (PS § 146). Kodulehel kasutatud näited põhinevad senisel kohtupraktikal ning kodulehe pidaja õiguslik hinnang ei pruugi kattuda kohtu seisukohtadega tulevikus.